sobota, 09 grudzień 2017 13:48

Użytkowanie wieczyste a prawo własności nieruchomości

Napisał
Oceń ten artykuł
(2 głosów)

Użytkowanie wieczyste, podobnie jak prawo własności, należy do kategorii tzw. praw rzeczowych. Prawa te w pewnym zakresie zbliżone są do siebie w swojej treści i formie. Przy czym prawo własności jest, najogólniej mówiąc, prawem zdecydowanie silniejszym i szerszym. Prawo własności obejmuje bowiem największy katalog uprawnień (właścicielowi przysługuje najwięcej korzyści oraz możliwości korzystania i dysponowania daną rzeczą).

Użytkowanie wieczyste i prawo własności nieruchomości

Treść prawa własności wskazana jest w artykuł 140 Kodeksu cywilnego, w myśl którego w granicach wskazanych przez ustawy oraz zgodnie z zasadami współżycia społecznego właściciel uprawniony jest do samodzielnego korzystania z rzeczy zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, w tym do pobierania pożytków oraz innych dochodów z danej rzeczy.

W tym kontekście inaczej wygląda zatem prawo użytkowania wieczystego. Nie jest to bowiem prawo tak nieograniczone i szerokie w swojej treści. Zgodnie z artykułem 233 Kodeksu cywilnego użytkownik może korzystać z gruntu (z wyłączeniem innych osób) w granicach określonych przez ustawy oraz zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu należące do Skarbu Państwa bądź gruntu jednostek samorządu terytorialnego (czy ich związków) w użytkowanie wieczyste. Użytkownik wieczysty we wskazanym wyżej zakresie może także prawem użytkowania wieczystego rozporządzać.

Wskazana wyżej ogólna charakterystyka prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego jednoznacznie dowodzi, że prawa te - mimo iż zbliżone w swojej treści – jednocześnie istotnie różnią się od siebie. Pierwsza różnica dotyczy ograniczenia użytkownika wieczystego w prawie do korzystania z rzeczy (nie jest to prawo tak swobodne i dowolne jak w przypadku prawa własności). Druga różnica dotyczy terminu. Prawo własności jest bowiem bezterminowe, natomiast użytkowanie wieczyste zawsze ustanawiane jest na określony czas. Zasadą jest, że użytkowanie wieczyste ustanawiane jest na 99 lat (przy czym wyjątkowo umowa może zostać zawarta na czas krótszy - nie mniej jednak niż 40 lat). Jednocześnie możliwe jest jej przedłużenie na 5 lat przed końcem trwania umowy (bądź wcześniej w sytuacji, gdy okres amortyzacji nakładów jest dłuższy niż zastrzeżony w umowie termin).

Inną istotną różnicą jest przedmiot prawa użytkowania wieczystego. Użytkowanie wieczyste nie może bowiem zostać ustanowione na wszystkich nieruchomościach stanowiących własność Skarbu Państwa bądź jednostek samorządu wieczystego. Natomiast prawo własności może dotyczyć każdej rzeczy ruchomej oraz nieruchomości – bez ograniczeń.

Kolejna istotna różnica dotyczy statusu prawnego budynków wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. Budynek taki staje się bowiem własnością tego kto go wzniósł – natomiast grunt jest nadal przedmiotem własności podmiotu, który oddał go w użytkowanie wieczyste. Oznacza to, że użytkownikowi wieczystemu (w momencie wygaśnięcia prawa) przysługuje wynagrodzenie za wzniesiony lub nabyty budynek bądź inne urządzenia (art. 33 ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Ponadto za użytkowanie wieczyste gruntu naliczana jest opłata roczna – ustalana według stawki procentowej od ustalonej ceny nieruchomości (właściciel natomiast nie ponosi opłat związanych z faktem korzystaniem i rozporządzaniem rzeczą).

Prawo własności i użytkowania wieczystego odróżnia również sposób nabycia prawa. Użytkowanie wieczyste ustanawiane jest na mocy umowy, z kolei prawo własności można nabyć w bardzo różnorodny sposób (np. sprzedaż, darowizna czy zasiedzenie itd.).

Dodaj komentarz

Kod antyspamowy